Home Buying Checklist : సొంత ఇల్లు అనేది ప్రతి ఒక్కరి కల. ఇందుకోసం జీవితాంతం కష్టపడి పనిచేసి, పోగు చేసుకున్న డబ్బు మొత్తాన్ని ఖర్చు చేస్తారు. మరికొందరు బ్యాంకు లోన్స్ తీసుకుని సొంతింటి కలను నెరవేర్చుకోవాలని చూస్తారు. అయితే ప్రస్తుత కాలంలో ఒక ఇంటిని కొనుగోలు చేయడం లేదా నిర్మించడం అనేది కష్టమైన పనో అందరికీ తెలిసిందే.
ఇటీవల తెలంగాణా రాష్ట్రంలో 'హైదరాబాద్ డిజాస్టర్ రెస్పాన్స్ అండ్ అసెట్ ప్రొటెక్షన్ సెల్( హైడ్రా)' అక్రమ నిర్మాణాలను తొలగిస్తూ ఉంది. దీనితో బడాబాబులతో పాటు, సామాన్యుల గుండెల్లోనూ రైళ్లు పరుగెడుతున్నాయి. ధనవంతులకైతే ఏం ఫర్వాలేదు. కానీ తమ కష్టార్జితంలో ఇళ్లు కట్టుకున్నవారి పరిస్థితి ఏమిటి? తాము నిర్మించుకున్న లేదా కొనుగోలు చేసిన ఇంటిని అక్రమ నిర్మాణమంటూ హైడ్రా కూల్చివేస్తే, అప్పుడు ఏం చేయాలి? మీకు కూడా ఇలాంటి భయమే ఉందా? అయితే ఇది మీ కోసమే.
హైదరాబాద్ లాంటి పెద్దపెద్ద నగరాల్లో స్థలాలకు, ఇళ్లకు, ఫ్లాట్లకు ఉన్న డిమాండ్ గురించి ప్రత్యేకంగా చెప్పాల్సిన అవసరం లేదు. అందుకే కొంత మంది రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారులు ప్రభుత్వ స్థలాల్లో, చెరువుల్లో, నదీ గర్భాల్లో, అటవీ ప్రాంతాల్లో అక్రమంగా నిర్మాణాలు చేపట్టి, వాటిని సామాన్యులకు అంటగడుతుంటారు. మరికొందరు ఇతరుల ఆస్తులను కబ్జా చేసి, మరొకరికి అమ్ముతుంటారు. ఇంకొందరు ప్రభుత్వం నుంచి సరైన అనుమతులు తీసుకోకుండానే, నిర్మాణాలు చేపడుతుంటారు. ఇలాంటి వాటిని కొని సామాన్యులు నష్టపోతుంటారు. అందుకే ఈ ఆర్టికల్లో పట్టణాల్లో, నగరాల్లో ఆస్తులు కొనేటప్పుడు ఎలాంటి జాగ్రత్తలు తీసుకోవాలో చూద్దాం.
1. అక్రమ నిర్మాణమా? కాదా?
హైదరాబాద్ లాంటి నగరాల్లో ఇల్లు, స్థలం లేదా ఫ్లాట్లు కొనుగోలు చేయాలని అనుకునేవారు, ముందుగా అవి అక్రమ నిర్మాణాలా, కాదా అనేది తెలుసుకోవాలి. ఇందుకోసం మీరు లీగల్ అడ్వైజర్లను, రెవెన్యూ అధికారులను సంప్రదించాలి. మరీ ముఖ్యంగా కమర్షియల్, రెసిడెన్షియల్ ఆస్తుల్లో పెట్టుబడులు పెట్టాలి అనుకునేవారు అక్రమాస్తుల పట్ల అప్రమత్తంగా ఉండాలి.
2. రెరా
భారత పార్లమెంట్ 2016లో రియల్ ఎస్టేట్ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ (RERA) చట్టాన్ని ఆమోదించింది. స్థిరాస్తి రంగంలో పారదర్శకతను, జవాబుదారీతనాన్ని ప్రోత్సహిస్తూ, కొనుగోలుదారుల ప్రయోజనాలను పరిరక్షించడమే లక్ష్యంగా ఈ చట్టాన్ని తీసుకురావడం జరిగింది. రెరా చట్టం ప్రకారం, డెవలపర్లు తమ ప్రాజెక్టులను RERAలో కచ్చితంగా నమోదు చేసుకోవాలి. ప్రాజెక్ట్ ప్లాన్స్, లేఅవుట్స్, ప్రాజెక్ట్ పూర్తి చేసే తేదీ వివరాలను ముందుగానే కొనుగోలుదారులకు తెలియజేయాలి. అంతేకాదు డెవలపర్లు నిర్దిష్ట ప్రమాణాలు, మార్గదర్శకాలు పాటించాలి. ఒక వేళ డెవలపర్లు నిబంధనలు అతిక్రమిస్తే, వారికి రెరా జరిమానాలు కూడా విధిస్తుంది.
మీరు కనుక అపార్ట్మెంట్/ ఫ్లాట్ లాంటి రియల్ ఎస్టేట్ ఆస్తులను కొనుగోలు చేయాలని అనుకుంటే, కచ్చితంగా రెరా వెబ్సైట్లో నిర్మాణంలో ఉన్న ఆస్తి వివరాలను ముందుగానే తనిఖీ చేసుకోవాలి. ఒకవేళ మీకు దీనిపై సరైన అవగాహన లేకుంటే, నిపుణుల సలహాలు తీసుకోవడం మంచిది.
3. న్యాయపరమైన చిక్కులు
ఆస్తి కొనడం, దాన్ని మన పేరు మీదకి మార్పించుకోవడమనేది అనుకున్నంత తేలికైన వ్యవహారం కాదు. న్యాయపరమైన చిక్కులు వచ్చినప్పుడు కానీ తెలియదు అందులో ఎన్ని లోటుపాట్లు ఉన్నాయో! మీ పేరున రిజిస్టర్ అయిన స్థలం, మరొకరి పేరుపై కూడా రిజిస్టర్ అయ్యుండవచ్చు. లేదా మీ స్థలాన్ని ఇతరులు కబ్జా చేయవచ్చు. లేదా ఆ స్థలంతో ఏమాత్రం సంబంధంలేని వ్యక్తులు మీపై దావా వేయవచ్చు. ఇలాంటి క్లిష్ట పరిస్థితులు వచ్చినప్పుడు వ్యవస్థను నిందించడం వల్ల ఎలాంటి ఫలితం ఉండదు. అందుకే ఆస్తి కొనేటప్పుడే తగు జాగ్రత్తలు తీసుకోవాలి.
4. అమ్మేవారికి అన్ని హక్కులు ఉన్నాయా?
ఆస్తులు కొనాలనుకునే చాలా మంది సదరు స్థలం/ ప్లాట్ధర గురించి మాత్రమే ఆలోచిస్తారు. కానీ అమ్మేవారి హక్కుల గురించి తెలుసుకోరు. ఇక్కడ గమనించాల్సిన విషయం ఏమిటంటే, అధిక ధర పెట్టి కొన్నంత మాత్రాన ఆ ఆస్తి మనకు సొంతం అయిపోతుందని చెప్పలేం. ఇందుకంటే, చాలా సార్లు ఆస్తులపై తగిన హక్కులు లేనివారు, మోసపూరితంగా ఇతరులకు వాటిని అమ్మేస్తుంటారు. అందుకే అమ్మేవారికి సదరు ఆస్తిపై పూర్తి హక్కులు ఉన్నాయో, లేదో ముందుగానే తెలుసుకోవాలి.
కొన్ని మతాల్లో బహుభార్యత్వం ఉంటుంది. కనుక యజమానికి అనేక మంది సంతానం ఉంటారు. వారందరికీ ఆస్తి హక్కులు ఉంటాయి. కనుక మీరు ఈ విషయాన్ని కచ్చితంగా చూసుకోవాలి. లేకుంటే భవిష్యత్లో చాలా ఇబ్బందులు పడాల్సి వస్తుంది. అందుకే ఏ ఆస్తి అయినా కొనే ముందు, అమ్మే వారికి అన్ని హక్కులు ఉన్నాయో, లేదో చెక్ చేసుకోవాలి. ఇందుకోసం కొన్ని ప్రశ్నలు వేయాలి. అవి ఏమిటంటే?
- అమ్ముతున్న వారికి సదరు ఆస్తి ఎలా వచ్చింది?
- వారసత్వం అయితే వారసులు అందరూ సంతకాలు పెడుతున్నారా?
- మైనర్లు ఉంటే కోర్టు అనుమతి తీసుకున్నారా?
- తండ్రి/తల్లి/ సంరక్షకులు తమ అధికార పరిధిలోనే వ్యవహరిస్తున్నారా?
- ఇతర హామీలు ఏవైనా ఇస్తారా?
- అసలు యజమాని నుంచి అమ్మేవారికి హక్కులు సరిగ్గానే సంక్రమించాయా?
- అమ్మేవాళ్లు చూపించిన రిజిస్టర్డ్ దస్తావేజులు సరైనవేనా?
- సదరు ఆస్తిని ఎక్కడైనా తనఖా పెట్టారా?
- ఆస్తి ఇంతకు ముందే ఎవరికైనా అమ్మారా?
- ప్రభుత్వం/ప్రభుత్వ సంస్థలకు చెందిన ఆస్తా? లేదా ప్రభుత్వ సంస్థలు ఆ భూమిని తీసుకునే అవకాశం ఉందా?
- సదరు ఆస్తిపై ఏమైనా దావాలు, తగాదాలు ఉన్నాయా?
- నిర్మాణాలకు, ఇళ్ల స్థలాలకు సరైన అనుమతులు ఉన్నాయా?
- ఆస్తులు ఎవరి స్వాధీనంలో ఉన్నాయి?
- సదరు భూములు నదీ గర్భాల్లో, చెరువుల్లో ఉన్నాయా?
- అది అటవీ ప్రాంతానికి చెందినదా?
ఇలాంటి అనేక విషయాలు కచ్చితంగా వాకబు చేయాలి. ఎలాంటి మొహమాటం లేకుండా సదరు ఆస్తికి సంబంధించిన అన్ని పత్రాలను అడిగి చూడాలి. వాటిని అనుభవజ్ఞులైన న్యాయవాదులకు చూపించి, తగిన సలహాలు తీసుకోవాలి. ఆ తరువాతనే సదరు ఆస్తి కొనాలా? లేదా? అనేది నిర్ణయించుకోవాలి. కొనాలనుకుంటే, సరైన రైటర్తో దస్తావేజును రాయించుకోవాలి.
6. సమస్యలేమీ ఉండవా?
ఆస్తుల కొనుగోలు విషయంలో అన్ని జాగ్రత్తలు తీసుకున్నప్పటికీ, సమస్యలు ఏమీ రావని కచ్చితంగా చెప్పడానికి వీలుండదు. కాకపోతే అనవసర సమస్యలు ఎక్కువగా రాకుండా ఉంటాయి. పైగా చట్టం మీకు అదనపు రక్షణ కల్పిస్తుంది. అంటే, మీరు సొమ్ము చెల్లించి ఆస్తి కొన్నారు కాబట్టి, నిజాయతీగా ఆస్తి పొందిన వ్యక్తిగా మిమ్మల్ని న్యాయస్థానాలు పరిగణిస్తాయి. మీ హక్కులను కాపాడతాయి. కానీ దీనికి కూడా కొన్ని షరతులు వర్తిస్తాయి. అవి ఏమిటంటే?
- మీరు కచ్చితంగా డబ్బు లేదా ప్రతిఫలం ఇచ్చి సదరు ఆస్తిని పొందినవారు అయ్యుండాలి.
- ఆస్తిపై ఇతరులకు ఉన్న హక్కులు గురించి మీకు తెలిసి ఉండకూడదు.
ఈ రెండింటిలో ఏది వర్తించకపోయినా, మీరు సదుద్దేశంతో ఆస్తి కొన్న వారు కాదని న్యాయస్థానాలు భావిస్తాయి. తెలిసి ఉండటం అంటే నోటీసు కలిగి ఉండటం అని అర్థం. చట్టం దీన్ని చాలా స్పష్టంగా, విపులంగా విశదీకరించి చెప్పింది. మనకున్న హక్కుల్ని కాదని, ఎవరైనా మన ఆస్తి అమ్మాలని కానీ, ఇతరులకు బదిలీ చేయాలని గానీ ప్రయత్నిస్తే, కొనేవాళ్లకు నేరుగా గానీ, పత్రికా ముఖంగా గానీ తెలియజేయాలి. ఒక ఆస్తిని మనం కొనాలనుకున్నా, పత్రికా ముఖంగా ప్రకటన ఇవ్వవచ్చు. ఇవన్నీ మన సదుద్దేశాన్ని చూపించే చర్యలు అవుతాయి. మన హక్కుల్ని చెప్పినా లెక్క చేయకుండా ఎవరైనా కొన్నారనుకోండి, మనం చేపట్టే చర్యలకు వాళ్లు బాధ్యులు అవుతారు. అమాయకపు నటన చేయడానికి వీలుండదు. కోర్టు తుది ఉత్తర్వు (డిక్రీ)లకు లోబడే అన్ని లావాదేవీలు ఉంటాయని మనం గమనించాలి.
7. బుకాయించినంత మాత్రాన ఫలితం ఉండదు!
చాలా మంది తెలిసి కూడా, తెలియదని బుకాయిస్తుంటారు. అయితే ఎదురుగా ఉన్న దాన్ని తెలియదని బుకాయిస్తే చట్టం ఒప్పుకోదు. అది ఎలా అంటే?
- కావాలని వాకబు చేయకపోవడం!
స్థిరాస్తికి సంబంధించిన వివరాలను కచ్చితంగా ముందే తెలుసుకోవాలి. రిజిస్టరు దస్తావేజులను, రెవెన్యూ రికార్డులను పరిశీలించాలి. అది మీ బాధ్యత. ఒక వేళ మీరు పొరపాటున తెలుసుకోకపోయినా, అది మీకు తెలిసినట్టే చట్టం భావిస్తుంది. మీకు వచ్చిన రిజిస్టర్ కవర్ మీరు తీసుకోకుండా తిరిగి పంపించినా, అందులోని విషయాలు మీకు తెలిసినట్టే కోర్టు భావిస్తుంది. - నిర్లక్ష్యం
మీరు నిర్లక్ష్యంగా ఉండడం, అనుమానం ఉన్నా దానిని విస్మరించడం లాంటివి చేస్తే, అది మీ తప్పే అవుతుంది. ఉదాహరణకు, మీరు చూసిన దస్తావేజుల్లో కోర్టు సీలు ఉందనుకోండి. అది ఎందుకు వచ్చిందో, ఆ దావా సంగతులు ఏమిటో, ఉత్తర్వులు ఏమిటో, దరిమిలా ఆ హక్కులు ఎవరికి ఉన్నాయో తెలుసుకోవాలి. ఇవేవీ నాకు తెలీదు అంటే కుదరదు. - రిజిస్టర్ దస్తావేజులు
రిజిస్టర్ అయ్యి, ఇండెక్స్ పుస్తకాల్లో పొందుపర్చిన అంశాలను ప్రతి వ్యక్తీ తెలుసుకున్నట్టే చట్టం భావిస్తుంది. అందుకే రిజిస్ట్రార్ ఆఫీసులో ఇచ్చే మొక్కుబడి పుస్తకాల మీద ఆధార పడకూడదు. ఇండెక్స్ పుస్తకాల్ని కచ్చితంగా పరిశీలించాలి. - స్వాధీనం
ఆస్తి ఎవరి స్వాధీనంలో ఉందో, ఆ వ్యక్తికి ఉన్న హక్కుల్ని గురించి తెలుసుకోవాలి. ఎందుకంటే, అలాంటి వ్యక్తులకు యాజమాన్య హక్కుల పురోభావన ఉంటుంది. అందుకే, ఎవరి స్వాధీనంలో ఉన్నా, వారి హక్కుల గురించి విచారణ చేయాల్సి ఉంటుంది.
ఫ్లాట్ కొనేటప్పుడు చూడాల్సిన అంశాలు!
1. బిల్ట్-అప్ ఏరియా
మనం ఫ్లాట్ లేదా అపార్ట్మెంట్ కొనుగోలు చేసినప్పుడు బిల్డ్-అప్ ఏరియా గురించి కచ్చితంగా తెలుసుకోవాలి. ఈ బిల్డ్-అప్ ఏరియాను అనుసరించే మనం బిల్డర్లకు డబ్బులు చెల్లించాలి. ఆస్తికి సంబంధించిన బిల్డ్-అప్ ఏరియాలోనే ఇంటి కార్పెట్ ఏరియా, గోడలు, బాల్కనీ, కామన్ ఏరియాలు ఉంటాయి. సాధారణంగా కార్పెట్ ఏరియా కంటే ఈ బిల్డ్-అప్ ఏరియా 15-25 శాతం ఎక్కువగా ఉంటుంది.
2. కార్పెట్ ఏరియా
కార్పెట్ ఏరియా అనేది ఆస్తికి సంబంధించిన వాస్తవ వినియోగ ప్రాంతాన్ని సూచిస్తుంది. అంటే గోడల మందాన్ని మినహాయించి, ఇంటిలో నివసించేవారి అవసరాలకు ఉపయోగపడే ప్రాంతమే కార్పెట్ ఏరియా. వాస్తవానికి ఆస్తి విలువను ఆ కార్పెట్ ఏరియా ఆధారంగా నిర్ణయిస్తారు. కనుక దీని గురించి బిల్డర్ను ముందుగానే అడిగి తెలుసుకోవాలి. ఇక్కడ గుర్తించుకోవాల్సిన విషయం ఏమిటంటే టెర్రస్, బాల్కనీ, యుటిలిటీ ఏరియాలు లాంటి ప్రాంతాలు కార్పెట్ ఏరియా కిందకు రావు.