CREDAI former national chairman Interview : హైదరాబాద్ నగరంలో రియల్ ఎస్టేట్(స్థిరాస్తి) రంగం పాతికేళ్లలో ఎంతో ఎదిగింది. అవ్యవస్థీకృతంగా ఉన్నటువంటి ఈరంగం గత కొన్నేళ్లుగా వ్యవస్థీకృతంగా మారడంలో క్రెడాయ్ కృషి ఎంతో ఉంది. మొదట్లో చిన్న చిన్న ప్రాజెక్టులకే పరిమితమైనటువంటి మన బిల్డర్లు ఇప్పుడు ప్రపంచస్థాయి ప్రమాణాలతో ఆకాశహర్మ్యాలను నిర్మిస్తున్నారు. మున్ముందు హైదరాబాద్ నగరంలో రియాల్టీ మరింత పెరిగేందుకు, నగరం విస్తరించేందుకు అవకాశాలు ఉన్నాయి' అని క్రెడాయ్ వ్యవస్థాపక సభ్యులు, జాతీయ మాజీ అధ్యక్షుడు సి.శేఖర్‌రెడ్డి పేర్కొన్నారు. క్రెడాయ్ ఏర్పాటై 25 ఏళ్లు అయిన సందర్భంగా ఆయనతో ముఖాముఖి.
క్రెడాయ్ ప్రస్థానం ఎలా మొదలైంది?
కాన్ఫెడరేషన్‌ ఆఫ్‌ రియల్ ఎస్టేట్ డెవలపర్స్‌ అసోసియేషన్స్‌ ఆఫ్‌ ఇండియా(క్రెడాయ్) ఏర్పాటైన 1999కి, రెండు సంవత్సరాల ముందే బిల్డర్స్‌ ఫోరాన్ని రిజిస్టర్‌ చేశాం. ఆర్గనైజింగ్ మెంబర్లందరం దిల్లీలో, ఇతర నగరాల్లో కలుసుకునేవారం. పలు సమస్యలను చర్చించుకునే వాళ్లం. అలా నాసిక్‌లో మీట్ అయినప్పుడు క్రెడాయ్ ఏర్పాటు చేయాలనే ఆలోచన కార్యరూపం దాల్చింది. దాని వ్యవస్థాపక సభ్యుడిగా, ఉపాధ్యక్షుడిగా చేశాను. సాధారణంగా రెండు టెర్మ్స్ ఉపాధ్యక్ష పదవి ఉంటుంది. నేను 7 సార్లు చేశాను. అనంతర కాలంలో జాతీయ అధ్యక్షుడిని అయ్యాను. ఈ ప్రయాణంలో ప్రభుత్వం, స్వచ్ఛంద సంస్థలు(ఎన్జీవోలు), జర్నలిస్ట్లతో కలిసి జాతీయ, రాష్ట్ర స్థాయిలో నిర్మాణ రంగంలో ఎన్నో సంస్కరణలు చేపట్టాం. అందరితో కలిసి చేసిన పాతికేళ్ల ప్రస్థానం నాకు ఎంతో సంతృప్తిని ఇచ్చింది.
హైదరాబాద్ రియాల్టీలో నిబంధనలకున్న ప్రాధాన్యం?
నగరాలకు వలసలు క్రమంగా పెరగడంతో 90వ దశకం ఆఖరులో ప్రైవేటు రంగంలో హౌస్ కన్స్ట్రక్షన్ మొదలైంది. అవగాహన తక్కువ రూల్స్ ఉల్లంఘనలు ఎక్కువ. ఇవి 100 నుంచి 150 వరకు ఉండేవి. బిల్డర్లు ఎక్కువగా న్యాయస్థానాల చుట్టూ తిరగాల్సి వచ్చేది. ఇటువంటి పరిస్థితుల్లో రూల్స్ పాటించేటట్లయితేనే క్రెడాయ్‌లో సభ్యులుగా చేరాలని చెప్పాం. నిశితంగా పరిశీలించి మెంబర్లుగా చేర్చుకున్నాం. స్వీయనియంత్రణను పాటించాం. అయితే రూల్స్ పాటించి నిర్మిస్తే బిల్టప్‌ ఏరియా విస్తీర్ణం తక్కువ వస్తుందని భూ యజమానులు డెవలప్‌మెంట్‌కు ఇచ్చేవారు కాదు. ఈ క్రమంలోనే చాలా నష్టపోయాం. నిబంధనల్లో కొన్ని లోపాలు ఉన్నాయని గుర్తించాం. 95 శాతం ఉల్లంఘనలే ఉంటున్నాయంటే తప్పు ఉల్లంఘించే వారిది కాదని రూల్స్(నింబంధనలు)దే అని అర్థమై ప్రభుత్వానికి విన్నవించాం. కాలానుగుణంగా వాటిలో మార్పులను తీసుకొచ్చాం.
నిర్మాణ నాణ్యత పరంగా ఎలాంటి మార్పులు వచ్చాయి?
ఒకప్పుడు మన బిల్డర్లు 20 నుంచి 50 ఫ్లాట్ల నిర్మాణాలను చేపట్టేవారు. 100 పైన నిర్మించే సంస్థలు చాలా తక్కువగా ఉండేవి. భవనాల ఎలివేషన్, కారిడార్‌ లాంటి కామన్‌ ఏరియా, ల్యాండ్‌స్కేపింగ్‌ డిజైనింగ్‌లో చాలా వెనకబడి ఉండేవారు. అంతకు ముందు వరకు నగరంలో గృహకల్ప, బాబుఖాన్‌ ఎస్టేట్ వంటి కొన్ని భవనాలు మాత్రమే బహుళ అంతస్తులవి. ఇతర ప్రాంతాల నుంచి పెద్ద బిల్డర్లు వచ్చి ఇక్కడ 500, వెయ్యి యూనిట్ల ప్రాజెక్ట్‌లు కట్టడం, ల్యాండ్‌స్కేపింగ్‌ లాంటివి బాగా చేస్తుండటం వల్ల మనవాళ్లలోనూ మార్పు వచ్చింది. వారిని చూసి నేర్చుకుని పెద్ద ప్రాజెక్ట్‌లు చేపట్టడం మొదలెట్టారు. క్వాలిటీ కూడా పెరిగింది. ఇప్పుడు ఆకాశహర్మ్యాలను అత్యున్నత ప్రమాణాలతో నిర్మాణం చేపడుతున్నారు. దేశంలోనే 2వ స్థానంలో ఉన్నాం. విదేశాల నుంచి వచ్చిన వారు కూడా ఇక్కడి నిర్మాణాలు, వాటిలోని సౌకర్యాలు చూసి తమ దగ్గర ఈస్థాయిలో లేవని అసూయ పడేలా మనవాళ్లు నిర్మిస్తున్నారు.
హైదరాబాద్ స్థిరాస్తి రంగం ఎప్పుడు మలుపు తీసుకుంది?
రియల్ ఎస్టేట్(స్థిరాస్తి) రంగం 2006కి ముందు, తర్వాత అని నేను చెబుతుంటాను. ఇండస్ట్రీలకు సంబంధించి బెంచ్‌మార్క్‌ సంవత్సరమది. 5 అంతస్తుల వరకే నిర్మాణాలు, ఎఫ్‌ఎస్‌ఏపైన ఆంక్షలు ఉండేవి. అపరిమిత ఎఫ్‌ఎస్‌ఐ ఉండేలా రూల్స్లో మార్పులు చేయించాం. ఇటీవల దేశవ్యాప్తంగా రెరా(రియల్ ఎస్టేట్ రెగ్యులేటింగ్ అథారిటీ) వచ్చింది కానీ అప్పుడే మేం రెరా తరహా రూల్స్ను మా అంతటే మేమే రూపొందించుకుని ప్రభుత్వాన్ని అమలు చేయాలని కోరాం. పది శాతం మార్ట్‌గేజ్‌ చేసే రూల్ అప్పుడే వచ్చింది. రూల్స్ మేరకు కడితే 10 శాతం మార్ట్‌గేజ్‌ విడుదల అవుతుంది. ఆక్యుపెన్సీ సర్టిఫికెట్ వస్తుంది. లేకపోతే లైసెన్స్ను రద్దు చేయవచ్చు. లేదంటే బ్లాక్‌ లిస్ట్‌లోనూ పెట్టొచ్చు. అంతకుమించి బిల్డర్‌కు లాభం వచ్చేది ఈ 10 శాతంలోనే. దీంతో రూల్స్ మేరకు నడుచుకోవడం ద్వారా అప్పటి నుంచి ఉల్లంఘనలు తగ్గిపోయాయి. 5 అంతస్తుల అపార్ట్‌మెంట్లకైతే కొద్దిపాటి ఉల్లంఘనలు ఉన్నా ఫైన్ కట్టించుకుని అనుమతి ఇవ్వాలని కోరాం. అంతకు మించి పైన కట్టే వాటి విషయంలో ఇంపాక్ట్‌ ఫీజును(రుసుము) ప్రతిపాదించాము. దీంతో జీహెచ్‌ఎంసీకి(గ్రేటర్ హైదరాబాద్ మున్సిపల్ కార్పొరేషన్)కు ఆదాయం గణనీయంగా పెరిగింది.
గతంలో ధరలు ఎలా ఉండేవి?
నేను బిల్డర్‌గా సరూర్‌నగర్లోని హుడా కాంప్లెక్స్‌లో అపార్ట్‌మెంట్‌ కట్టినప్పుడు చదరపు అడుగు 225 రూపాయలకి విక్రయించాను. రూ.200 నుంచి ఇక్కడ ఆ రోజుల్లో ధరలు ఉండేవి. 1987లో పంజాగుట్టలో స్క్వేర్ ఫీట్ ధర 260 రూపాయల వరకు బిల్డర్లు విక్రయించారు. హైటెక్‌సిటీ సైబర్‌టవర్స్‌ చుట్టుపక్కల 1997లో హుడా వేసినటువంటి లేఅవుట్‌లో గజం రూ.1800 ఉండేది. ఈరోజు అక్కడ 3.5 లక్షల రూపాయలు ఉంది. 25 ఏళ్లలో ఎన్నిరెట్లు పెరిగిందో మీరే ఊహించుకోండి.
రియల్ ఎస్టేట్ సెక్టార్ ఎదుగుదల ఒకవైపు సిటీకి పేరు తెస్తుంటే మరోవైపు సామాన్య, మధ్యతరగతి వర్గాలకు సరసమైన ధరల్లో ఇళ్ల లభ్యత తగ్గిపోయిందనే ఆందోళన వ్యక్తమవుతుంది? అలాంటి వర్గాలకు సొంతింటి కలను సాకారం చేసేది ఎలా? ద్రవ్యోల్బణాన్ని నియంత్రిస్తే చాలు సర్కారు ఇంకేం చేయాల్సిన అవసరం లేదని ఒక ఆర్థికవేత్త అన్నారు. ఇక్కడ గవర్నమెంటే భూములను వేలం వేస్తోంది. 20 కోట్ల రూపాయలు ఎకరం పలికే భూమిని 100 కోట్ల రూపాయలకు విక్రయిస్తే ఆ చుట్టుపక్కల ఐదారు కి.మీ వరకు ఈ ప్రభావం ఉంటుంది. అందులో 70 శాతమైనా ఇవ్వనిదే భూమిని ఓనర్స్ విక్రయించేందుకు ఇష్టపడరు. ఈ స్థాయిలో ధరలు ఉండటం వల్ల సరసమైన ధరల్లో ఇళ్ల నిర్మాణం కష్టమైంది. కేంద్ర, రాష్ట ప్రభుత్వాలు, ప్రభుత్వ రంగ సంస్థల వద్దనే పాత ఎంసీహెచ్‌ పరిధిలో 50 శాతం ల్యాండ్స్ ఉన్నాయి. కనుక పీపీపీ విధానం(ప్రభుత్వం, ప్రైవేటు భాగస్వామ్యంతో చేపడితే మధ్యతరగతి వర్గాలకు అందుబాటు ధరలకు ఇళ్లను కట్టిచ్చి ఇవ్వచ్చు.
ఇల్లు కొనాలనుకుంటున్నారా? - వెంటనే త్వరపడండి - ఇలాంటి ఆఫర్ మళ్లీ దొరకదు!
సొంతింటికి కేరాఫ్ అడ్రస్ - 'మిడిల్ క్లాస్'కు పర్ఫెక్ట్ ఛాయిస్ @ ఎల్బీనగర్
