മൂന്നാംവട്ടം അധികാരത്തിലേറിയ എന്‍ഡിഎ സര്‍ക്കാരിന്‍റെ ആദ്യ മന്ത്രിസഭ യോഗത്തില്‍ ഗ്രാമ-നഗര മേഖലകളില്‍ മൂന്ന് കോടി വീടുകള്‍ കൂടി നിര്‍മ്മിക്കാന്‍ തീരുമാനമായി. അടുത്ത അഞ്ച് വര്‍ഷം കൊണ്ട് ഗ്രാമീണ മേഖലയില്‍ രണ്ട് കോടി വീടുകള്‍ കൂടി നിര്‍മ്മിക്കുമെന്ന് ധനമന്ത്രി ഇടക്കാല ബജറ്റില്‍ പറഞ്ഞിരുന്നു.
- നഗരങ്ങളിലെ വീടുകളുടെ അപര്യാപ്‌തത
നഗരമേഖലയില്‍ ഒരു കോടി അധിക വീടുകള്‍ കൂടി ഉണ്ടാകുമെന്ന് സാരം. നഗരമേഖലകളില്‍ 2018ല്‍ രണ്ട് കോടി തൊണ്ണൂറ് ലക്ഷം വീടുകളുടെ കുറവുണ്ടായിരുന്നതായി ഇന്ത്യന്‍ കൗണ്‍സില്‍ ഫോര്‍ റിസര്‍ച്ച് ഓണ്‍ ഇന്‍റര്‍നാഷണല്‍ ഇക്കണോമിക് റിലേഷന്‍സ് (ഐസിആര്‍ഐഈആര്‍)2020ലെ റിപ്പോര്‍ട്ട് ചൂണ്ടിക്കാട്ടിയിരുന്നു. പുതിയ വീടുകള്‍ വരുന്നതോടെ ഇതില്‍ അല്‍പ്പം കുറവുണ്ടാകുമെന്നാണ് ചൂണ്ടിക്കാട്ടുന്നത്. 2024 ജൂണ്‍ പത്തിലെ കണക്കുകള്‍ അനുസരിച്ച് പ്രധാനമന്ത്രി ആവാസ് യോജന പ്രകാരം നഗരമേഖലയില്‍ 118.6ലക്ഷം വീടുകള്‍ അനുവദിച്ച് കഴിഞ്ഞു. ഇതില്‍ 114.4 ലക്ഷം വീടുകളുടെ നിര്‍മ്മാണം തുടങ്ങിയിട്ടുണ്ട്. 83.7 ലക്ഷം വീടുകള്‍ പൂര്‍ത്തിയായിട്ടുമുണ്ട്.
എന്നിട്ടും ഭവന ദൗര്‍ലഭ്യം നഗരങ്ങളിലെ ഗൗരവമുള്ള നയ ആശങ്കയായി തുടരുകയാണ്. കുറഞ്ഞ വരുമാനക്കാരാണ് വീടില്ലായ്‌മ അഭിമുഖീകരിക്കുന്നതില്‍ 99 ശതമാനമെന്നും ഐസിആര്‍ഐഇആര്‍ 2020 റിപ്പോര്‍ട്ട് ചൂണ്ടിക്കാട്ടുന്നു. വായ്‌പ ലഭിക്കുന്നതിലെ തടസങ്ങളും വായ്‌പ എടുത്താല്‍ തിരിച്ചടയ്ക്കുന്നതിലെ ബുദ്ധിമുട്ടുകളുമാണ് മിക്കവര്‍ക്കും ഭവനവിപണി അപ്രാപ്യമാകാന്‍ കാരണം. ഇവരില്‍ മിക്കവരും അസംഘടിത മേഖലകളില്‍ ജോലി ചെയ്യുന്നവരോ സ്വയംതൊഴിലില്‍ ഏര്‍പ്പെട്ടിരിക്കുന്നവരോ ആണ്.
- അക്കൗണ്ടിംഗ് ഉദ്യോഗസ്ഥരുടെ ഭവന നയങ്ങള്‍
എല്ലാവര്‍ക്കും വീടെന്നതില്‍ നിന്ന് താമസക്കാര്‍ക്ക് വീടുകളുടെ ഉടമസ്ഥത എന്ന ആശയത്തിലേക്കാണ് പിഎംഎവൈ-യു അടക്കം രാജ്യത്തെ ഔദ്യോഗിക ഭവന പദ്ധതികള്‍ ഊന്നല്‍ നല്‍കുന്നത്. തുടക്കത്തില്‍ 2022 ഓടെ എല്ലാവര്‍ക്കും വീടെന്ന ആശയത്തില്‍ 20 ലക്ഷം വീടുകള്‍ നിര്‍മ്മിച്ച് ഇതിന്‍റെ 20 ശതമാനം വാടകയ്ക്ക് നല്‍കുക എന്നതായിരുന്നു ലക്ഷ്യം. വാടക വീടുകള്‍ക്കായി ആറായിരം കോടി എക്‌സ്‌പെന്‍ഡിച്ചര്‍ ഫിനാന്‍സ് സമിതി നീക്കി വച്ചു. എന്നാല്‍ പിന്നീട് 2015 ല്‍ വീടിന്‍റെ ഉടമസ്ഥാവകാശവും ചേരികളുടെ പുനര്‍നിര്‍മ്മാണവും എന്നാക്കിയാണ് പദ്ധതി അവതരിപ്പിക്കപ്പെട്ടത്.
സര്‍ക്കാരില്‍ നിന്ന് ഈ വീടുകള്‍ വാങ്ങുന്നതിന് വായ്‌പ സൗകര്യവും പലിശ നിരക്കില്‍ ഇളവും അനുവദിച്ചു. എല്ലാവര്‍ക്കും താങ്ങാനാകാവുന്ന വീടുകള്‍ നിര്‍മ്മിക്കാന്‍ വേണ്ടി നിര്‍മാതാക്കള്‍ക്കും സര്‍ക്കാര്‍ ഇളവുകള്‍ നല്‍കി. ഗുണഭോക്‌താക്കള്‍ക്ക് സാമ്പത്തിക സഹായവും അനുവദിച്ചു. എന്നാല്‍ ഭൂമി തരംതിരിക്കല്‍ പ്രശ്‌നങ്ങളിലെ ഭരണപരമായ പ്രശ്‌നങ്ങളും പലിശ നിരക്കിലെ ഇളവുകളും നിര്‍മ്മാണ ചെലവും തമ്മിലുള്ള അസന്തുലിതത്വവും വീടുകളുടെ സൗകര്യപ്രദമല്ലാത്ത സ്ഥലങ്ങളും സ്വകാര്യമേഖലയില്‍ നിന്നുള്ള നിസ്സഹകരണവും പദ്ധതിയുടെ കാര്യക്ഷമതയെ ബാധിക്കുകയും നഗര ഭവന ദൗര്‍ലഭ്യത്തെ നേരിടാനാകാതെ വരികയും ചെയ്‌തു.
- വാടക വീടുകള്‍ക്ക് വേണ്ടിയുള്ള അന്വേഷണം
പിഎംഎവൈയു പ്രകാരം വാടക വീടുകള്‍ പൂര്‍ണമായും ഇല്ലാതാക്കുക എന്ന സങ്കല്‍പ്പത്തിന് വിരുദ്ധമായാണ് ഇന്ത്യന്‍ നഗരങ്ങളില്‍ വാടക വീടുകളോട് പ്രിയമേറിയത്. വാടക വീടുകള്‍ കൂടുതല്‍ തൊഴിലാളികളെ ആകര്‍ഷിച്ചു. പ്രത്യേകിച്ച് കുറഞ്ഞ വരുമാനവും അസ്ഥിരമായ വരുമാനവും ഉള്ളവര്‍ക്ക് വാടക വീടുകളായിരുന്നു പ്രിയം. 2001 നും 2011 നും ഇടയില്‍ നഗരമേഖലയില്‍ 27.5 ശതമാനവും വാടക വീടുകളിലാാണ് കഴിയുന്നതെന്ന് 2011 ലെ സെന്‍സസ് വിവരങ്ങള്‍ വ്യക്തമാക്കുന്നു. 64 ലക്ഷം പേരുടെ വര്‍ദ്ധനയാണ് വാടക വീടുകളില്‍ കഴിയുന്നവരുടെ എണ്ണത്തിലുണ്ടായത്.
അതേസമയം നഗരമേഖലകളില്‍ 46 ലക്ഷം വീടുകള്‍ ഒഴിഞ്ഞു കിടക്കുന്നു എന്നതും ഏറെ രസകരമാണ്. വാടകയ്ക്ക് മതിയായ വീടുകള്‍ ലഭിക്കാത്തപ്പോള്‍ തന്നെ വീടുകളില്‍ ആള്‍ത്താമസമില്ലാതെയും ഇരിക്കുന്നു. 2018 ലെ കണക്കുകള്‍ പ്രകാരം നഗരമേഖലയില്‍ മൂന്നിലൊരു കുടുംബം വാടകയ്ക്കാണ് ജീവിക്കുന്നത്. വന്‍കിട നഗരങ്ങളില്‍ കാര്യങ്ങള്‍ ഇതിലും രൂക്ഷമാണ്. 70 ശതമാനത്തോളം വാടകക്കാര്‍ക്കും വീട്ടുടമയുമായി യാതൊരു കരാറുമില്ല. ശരാശരി മാസ വാടക 3150 രൂപയാണ്. വാടകവീടുകളില്‍ ശൗചാലയ സൗകര്യങ്ങളും ജലവിതരണവും സ്വന്തം വീടുകളുമായി താരതമ്യപ്പെടുത്തുമ്പോള്‍ വളരെ കുറവാണ്. വന്‍നഗരങ്ങളില്‍ അടിസ്ഥാന സൗകര്യ ലഭ്യത വളരെ കുറവാണെന്നും റിപ്പോര്‍ട്ടുകള്‍ ചൂണ്ടിക്കാട്ടുന്നു.
നഗരങ്ങളില്‍ വാടകയ്ക്ക് താമസിക്കുന്നവരുടെ എണ്ണത്തില്‍ വന്‍ വര്‍ദ്ധനയാണ് ഉണ്ടായിരിക്കുന്നത്. കുറഞ്ഞ വരുമാനം ഉള്ളവര്‍ സ്വന്തമായി വീട് വാങ്ങുകയോ നിര്‍മ്മിക്കുകയോ ചെയ്യുന്നതിനെക്കാള്‍ വാടകയ്ക്ക് താമസിക്കാനാണ് താത്പര്യപ്പെടുന്നത്.
- പ്രശ്‌നങ്ങള്‍
വാടക നിയമങ്ങളിലെ കാര്‍ക്കശ്യവും മറ്റും വാടക വീട് വിപണിയെ നിയമപ്രകാരമല്ലാതെ ആക്കി മാറ്റി. വാടകക്കാരെ ഒഴിപ്പിക്കാന്‍ കൂടുതല്‍ കാലതാമസമുണ്ടാകുന്നത് കൊണ്ട് നിയമവിധേയമായി കരാറുകള്‍ക്കൊന്നും വീട് വാടകയ്ക്ക് നല്‍കുന്നവര്‍ തയാറാകുന്നില്ല. ഇന്ത്യന്‍ നഗരങ്ങളില്‍ പ്രതിവര്‍ഷ വീട്ടുവാടകയില്‍ രണ്ട് മുതല്‍ നാല് ശതമാനം വരെ വര്‍ദ്ധനയുണ്ടാകുന്നു. ഇത് നഗരങ്ങളിലെ പാവങ്ങള്‍ക്ക് വീട്ടുവാടക താങ്ങാവുന്നതിലേറെയാകുന്നു. വീടുകളുടെ അറ്റകുറ്റപ്പണികള്‍ക്കോ എന്തെങ്കിലും സൗകര്യങ്ങള്‍ നല്‍കാനോ വീട്ടുടമകള്‍ തയാറാകാത്തതും പ്രതിസന്ധികളുണ്ടാക്കുന്നുണ്ട്.
വീട്ടുവാടക വിപണിയെ നിയന്ത്രിക്കാനായി 2021ല്‍ മോഡല്‍ ടെനന്‍സി ആക്‌ട് നിലവില്‍ വന്നിട്ടുണ്ട്. സുരക്ഷ നിക്ഷേപം രണ്ട് മാസ വാടകയില്‍ കൂടുതല്‍ വാങ്ങരുതെന്നതടക്കമുള്ള നിബന്ധനകള്‍ ഇതില്‍ ഉള്‍പ്പെടുത്തിയിട്ടുണ്ട്. സമയത്ത് വാടകക്കാര്‍ ഒഴിഞ്ഞില്ലെങ്കില്‍ വലിയ പിഴ ഈടാക്കാനും വ്യവസ്ഥയുണ്ട്. മുന്‍കൂട്ടി അറിയിക്കാതെ വാടക വര്‍ദ്ധിപ്പിക്കുന്നതിനെയും ഈ നിയമം തടയുന്നു. വാടക വര്‍ദ്ധിപ്പിക്കുന്നതിന് മതിയായ കാരണവും കാട്ടിയിരിക്കണം.
വാടക വീടുകളുമായി ബന്ധപ്പെട്ട പ്രശ്‌നങ്ങള്‍ പരിഹരിക്കാന്‍ കോടതി സ്ഥാപിക്കുന്നതിനെക്കുറിച്ചും നിയമത്തില്‍ പരാമര്‍ശമുണ്ട്. എന്നാല്‍ 2021ലെ നിയമപ്രകാരം തമിഴ്‌നാട്, ആന്ധ്രാപ്രദേശ്, ഉത്തര്‍പ്രദേശ്, അസം തുടങ്ങിയ നാല് സംസ്ഥാനങ്ങള്‍ മാത്രമാണ് തങ്ങളുെടെ വാടക കരാര്‍ സംബന്ധിച്ച നിയമത്തില്‍ പുതുക്കല്‍ വരുത്തിയിട്ടുള്ളത്.
ഇന്ത്യയില്‍ കൂടുതല്‍ പേര്‍ നഗരങ്ങളിലേക്കും പട്ടണങ്ങളിലേക്കും പോകുന്നതിനാല്‍ ഇനിയും വീടുകളുടെ ആവശ്യകത വര്‍ദ്ധിക്കും. അത് കൊണ്ട് തന്നെ വാടക വീടുകളുടെ പ്രാധാന്യം അവഗണിക്കേണ്ട വിഷയമല്ല. അത് കൊണ്ട് തന്നെ പ്രധാനമന്ത്രി ആവാസ് യോജന അടക്കമുള്ള പദ്ധതികളില്‍ നയപരമായ പല മാറ്റങ്ങളും കൊണ്ടുവരേണ്ടി വരും. എംടിഎയില്‍ ആവശ്യമായ ഭേദഗതി വരുത്തി പാവപ്പെട്ട ജനവിഭാഗങ്ങളുടെ താത്പര്യം ഉറപ്പ് വരുത്തേണ്ടതുണ്ട്. എല്ലാവര്‍ക്കും വീടെന്ന സ്വപ്‌നം സാക്ഷാത്ക്കരിക്കാന്‍ ഭവന വിപണിയില്‍ എല്ലാവരെയും ഉള്‍പ്പെടുത്തേണ്ടതുണ്ട്.
Also Read: ഇന്ത്യയുടെ പുത്തന്‍ സഖ്യ സര്‍ക്കാര്‍ നേരിടുന്ന വെല്ലുവിളികളും അവസരങ്ങളും -
