श्रीनगर: जम्मू-कश्मीर में रियल एस्टेट डेवलपर्स और बिल्डर्स अब खरीदारों को धोखा देकर नहीं बच पाएंगे, क्योंकि जम्मू-कश्मीर रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण (JKRERA) ने नई निर्माण परियोजनाओं का निरीक्षण करके अपना काम शुरू कर दिया है और बिल्डरों और रियल एस्टेट प्रमोटरों को प्राधिकरण में पंजीकरण करने के लिए कहा है.
रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 के तहत गठित जम्मू-कश्मीर रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण 16 दिसंबर, 2024 से प्रभावी हो गया, जब प्राधिकरण के पहले अध्यक्ष की नियुक्त की गई थी. यह अधिनियम 16 दिसंबर 2018 से जम्मू और कश्मीर में लागू हुआ.
पूर्व आईएएस अधिकारी सतीश चंद्रा जम्मू-कश्मीर रेरा के अध्यक्ष हैं और भारतीय तटरक्षक बल के पूर्व महानिदेशक वीरेंद्र सिंह पठानिया सदस्य हैं. रेरा के अन्य अधिकारी राजस्व, आवास और शहरी विकास विभागों और नगर निगमों से लिए गए हैं. प्राधिकरण रियल एस्टेट गतिविधियों के विनियमन और विकास की देखरेख करेगा और नियमों का अनुपालन सुनिश्चित करेगा.
इससे पहले, आवासीय कॉलोनियों और अन्य वाणिज्यिक मॉलों का निर्माण नगर निगमों, राजस्व और अन्य संबंधित सरकारी अधिकारियों की निगरानी और अनुमति के तहत किया जाता था. लेकिन बाद में भूमि के स्वामित्व और अनुमति से संबंधित धोखाधड़ी के मामले सामने आने पर मालिकों और खरीददारों के बीच विवाद उत्पन्न हो जाते थे.
जून 2022 और नवंबर 2023 के बीच जम्मू-कश्मीर लोक सेवा आयोग के पूर्व अध्यक्ष रहे चंद्रा ने ईटीवी भारत को बताया कि प्राधिकरण का उद्देश्य घर खरीदारों को बिल्डरों, रियल एस्टेट एजेंटों और प्रमोटरों की धोखाधड़ी से बचाना है. उन्होंने कहा कि अधिनियम और प्राधिकरण से पहले वाणिज्यिक संपत्ति या परियोजनाएं बिना किसी विनियमन और पारदर्शिता के रियल एस्टेट दलालों द्वारा बेची जाती थीं, जहां खरीदार धोखा खाते थे.
उन्होंने कहा, "रेरा का मुख्य उद्देश्य घर या संपत्ति खरीदने वालों की सुरक्षा करना है, ताकि बिल्डर उन्हें धोखा न दे सकें. चूंकि बिल्डर या मालिक को अनिवार्य रूप से रेरा के साथ पंजीकरण कराना होगा, जहां उन्हें परियोजना या संपत्ति के बारे में सभी विवरण प्रदान करने होंगे, जिसे खरीदार प्राधिकरण से सत्यापित कर सकते हैं."
रेरा ने किया 30 से ज्यादा रियल एस्टेट प्रोजेक्ट्स का निरीक्षण
रेरा ने अपने पहले प्रयास में जम्मू-कश्मीर में 30 से ज्यादा रियल एस्टेट प्रोजेक्ट्स का निरीक्षण किया. श्रीनगर शहर में, निरीक्षण के बाद प्राधिकरण ने 20 प्रोजेक्ट्स के मालिकों को नोटिस जारी किए, क्योंकि वे बिना पंजीकरण के पाए गए हैं. प्राधिकरण ने मालिकों से 15 दिनों के भीतर अपने प्रोजेक्ट्स को रेरा में पंजीकृत करने को कहा है.
रेरा के अध्यक्ष सतीश चंद्रा ने कहा, "500 वर्ग मीटर से अधिक क्षेत्रफल वाली प्रत्येक परियोजना या आठ से अधिक अपार्टमेंट वाली बिल्डिंग को प्राधिकरण में पंजीकृत कराना होगा."
वेबसाइट पर देनी होगी सारी जानकारी
चंद्रा ने कहा कि पंजीकरण प्राधिकरण की वेबसाइट पर ऑनलाइन किया जाना है, जहां बिल्डरों या मालिकों को परियोजना के बारे में सभी विवरण प्रदान करने और संलग्न करने होंगे, जिसमें भूमि का मालिकाना हक, प्रोजेक्ट प्लान और लेआउट, अनुमतियां और खरीदारों, पट्टेदारों आदि के लिए पारदर्शिता बनाए रखने के लिए सभी प्रासंगिक जानकारी शामिल हैं.
अधिनियम के अनुसार, डेवलपर, खरीदार की लिखित सहमति के बिना, बेची गई योजना में कोई भी परिवर्तन नहीं कर सकता. उन्होंने कहा कि अगर बिल्डर या मालिक रियल एस्टेट अधिनियम की धारा 3 के अनुसार RERA में पंजीकरण कराने में विफल रहते हैं, तो उन्हें जुर्माना देना होगा, जो रियल एस्टेट परियोजना की अनुमानित लागत का दस प्रतिशत है. उन्होंने कहा, "शिकायत न करने का मतलब है कि तीन साल तक की जेल हो सकती है."
जम्मू-कश्मीर में आवासीय कॉलोनियों या अपार्टमेंटों का निर्माण निजी बिल्डरों द्वारा किया जाता है, जहां प्लानिंग की शिकायतें आती रहती हैं. साथ ही कॉलोनियों के भीतर संपर्क सड़कों की कमी और बिजली, पानी की आपूर्ति आदि जैसी अन्य बुनियादी सुविधाओं का अभाव रहता है.
खरीदारों के हितों की रक्षा करना प्राथमिक उद्देश्य
रेरा अध्यक्ष ने कहा, "रेरा उन आवासीय कॉलोनियों के निर्माण की अनुमति नहीं देगा, जिनके लिए संबंधित अधिकारियों से कोई मंजूरी नहीं है. यह सुनिश्चित करेगा कि मालिक और बिल्डर सड़क, बिजली और पानी की आपूर्ति प्रदान करें. विकास की योजना बनाई जाएगी. घर खरीदने वालों के हितों की रक्षा करना हमारा प्राथमिक उद्देश्य है."
अन्य विभागों से लिए गए तहसीलदार, नायब तहसीलदार, नगर नियोजक और कानून अधिकारी रेरा की टीम का हिस्सा हैं, जो शिकायतों के समाधान में सहायता करेंगे और बिल्डरों और खरीदारों को मार्गदर्शन प्रदान करेंगे.
अधिनियम से पहले जम्मू-कश्मीर में भूमि और आवास परियोजनाएं रियल एस्टेट एजेंटों या दलालों के माध्यम से खरीदी जाती थीं. अब एजेंटों को प्राधिकरण में पंजीकरण कराना होगा और उन्हें केवल पंजीकृत भूखंडों, इमारतों या अपार्टमेंटों की बिक्री की सुविधा प्रदान करनी होगी.
रेरा चेयरमैन ने कहा कि नया कानून हाल ही में लागू किया गया है, इसलिए प्राधिकरण शुरू में रियल एस्टेट मालिकों और बिल्डरों को पंजीकरण कराने और अधिनियम का अनुपालन करने के लिए सुविधा प्रदान करेगा और सूचित करेगा. उन्होंने कहा, "बाद में हम सख्ती बरतेंगे और खरीदारों को धोखा देने वाले किसी भी मालिक या बिल्डर को बख्शा नहीं जाएगा."
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