- શહેરી આવાસની અછત
નવી ચૂંટાયેલી NDA સરકારે તેની પ્રથમ બેઠકમાં ભારતના ગ્રામીણ અને શહેરી વિસ્તારને આવરી લેતા 3 કરોડ વધારાના મકાન બાંધવાનો નિર્ણય લીધો હતો. નાણામંત્રીએ આ વર્ષના વચગાળાના બજેટમાં આગામી પાંચ વર્ષમાં ગ્રામીણ વિસ્તારો માટે વધારાના 2 કરોડ મકાન બનાવવાનો ઉલ્લેખ કર્યો હતો. તેથી શહેરી વિસ્તારને 1 કરોડ વધારાના મકાન મળવાની ધારણા છે, જે ઈન્ડિયન કાઉન્સિલ ફોર રિસર્ચ ઓન ઈન્ટરનેશનલ ઇકોનોમિક રિલેશન્સ (ICRIER) રિપોર્ટ 2020 ના અંદાજ મુજબ 2018માં 2.9 કરોડ શહેરી આવાસની અછત કરતાં ઓછા છે.
10 જૂન 2024 ના રોજ શહેરી આવાસ માટે મુખ્ય કેન્દ્રીય યોજના PMAY શહેરી લગભગ 1.186 કરોડ ઘરોને મંજૂરી આપવામાં આવી છે, જેમાંથી 1.143 મિલિયન મકાન બાંધકામ માટે ગ્રાઉન્ડેડ છે અને 80.37 લાખ મકાન પૂર્ણ થયા છે. તેથી શહેરોમાં આવાસની અછતની ઘટના એક ગંભીર નીતિ વિષયક ચિંતા છે. ICRIER રિપોર્ટ (2020) દર્શાવે છે કે આવાસની અછત અનુભવતા 99 ટકા શહેરી રહેવાસીઓ ઓછી આવક ધરાવતા જૂથોના છે. ધિરાણની મર્યાદિત પહોંચ અને પરવડે તેવા અભાવને કારણે હાઉસિંગ માર્કેટમાં તેમની પહોંચ મર્યાદિત છે. કારણ કે તેઓ મુખ્યત્વે અનૌપચારિક ક્ષેત્રમાં રોકાયેલા છે અથવા સ્વરોજગાર ધરાવે છે.
- અધિકૃત હાઉસિંગ નીતિનું એકાઉન્ટિંગ
જોકે, વર્તમાન PMAY-U સહિત ભારતમાં અધિકૃત આવાસ નીતિઓ તમામ રહેવાસીઓ માટે મકાનની માલિકી સાથે 'બધા માટેના આવાસ'ને જોડવાનું વલણ ધરાવે છે. તેના શરૂઆતના તબક્કા દરમિયાન PMAY-U એ 2022 સુધીમાં બધા માટેના આવાસના ભાગરૂપે 2 કરોડ મકાનોમાંથી 20 ટકા ભાડા માટે બાંધવા પર વિચાર કર્યો હતો. ખર્ચ ફાઇનાન્સ કમિટીએ ત્યારબાદ PMAY-U માં ભાડાના ઘટક માટે રૂ. 6,000 કરોડના ખર્ચને મંજૂરી આપી હતી.
જોકે, PMAY-U છેલ્લે 2015 ના અંતમાં તેના ચાર વર્ટિકલ્સ સાથે માત્ર માલિકીના આવાસની જોગવાઈ સાથે રજૂ કરવામાં આવ્યું હતું. જેમાં ઝૂંપડપટ્ટીના ઇન-સીટુ રિડેવલપમેન્ટ, ધિરાણ-લિંક્ડ સબસિડી યોજના સરકાર પાસેથી મકાન ખરીદવા માટે વ્યાજ દર સબસીડી મેળવવાની જોગવાઈ, વિકાસકર્તાઓ માટે સબસીડીની જોગવાઈ સાથે ભાગીદારીમાં પોસાય તેવા આવાસ અને લાભાર્થીની આગેવાની હેઠળના મકાનના બાંધકામ અથવા ઉન્નતીકરણ માટે નાણાકીય સહાયનો સમાવેશ થાય છે. જમીનના શીર્ષકની જોગવાઈમાં કાયદાકીય અને વહીવટી મુશ્કેલીઓ, આવાસના ખર્ચને મેચ કરવા માટે વ્યાજ દરની સબસિડીની અપૂરતીતા, આવાસ એકમોનું અસુવિધાજનક સ્થાન અને ખાનગી ક્ષેત્રના ઉદાસીન પ્રતિભાવે શહેરી આવાસની અછતને સંબોધવામાં યોજનાની અસરકારકતાને અવરોધે છે.
- રેન્ટલ હાઉસિંગ
PMAY-U યોજનામાં ભાડાના આવાસની સંપૂર્ણ ગેરહાજરી ભારતીય શહેરોમાં શહેરી પરિવારોની આવાસ પસંદગીનો વિરોધાભાસ કરે છે. ખાસ કરીને અસ્થિર અને ઓછી આવક ધરાવતા પરિવારો માટે રેન્ટલ હાઉસિંગ વધુ શ્રમ ગતિશીલતા પ્રદાન કરે છે. વસ્તી ગણતરી 2011 ના ડેટા મુજબ 27.5 ટકા શહેરી પરિવાર ભાડાના મકાનમાં રહે છે. જ્યારે 2001 અને 2011 વચ્ચે ભાડાના મકાનમાં રહેતા શહેરી પરિવારોની સંખ્યામાં 64 લાખનો વધારો થયો છે. રસપ્રદ વાત એ છે કે, આ જ સમયગાળામાં શહેરી વિસ્તારોમાં 46 લાખ ખાલી મકાનોમાં વધારો નોંધાયો હતો, જે ભાડાના મકાન અને ખાલી રહેણાંક એકમોની અપૂર્ણ માંગનું સહઅસ્તિત્વ દર્શાવે છે.
NSSO 2018 નો અહેવાલ દર્શાવે છે કે ભારતના તમામ શહેરી પરિવારમાંથી એક તૃતીયાંશ લોકો ભાડાના મકાનમાં રહે છે, જે શહેરોમાં વધુ છે. લગભગ 70 ટકા ભાડુઆત મકાનમાલિક સાથે કોઈ કરાર ધરાવતા નથી અને તેમનું સરેરાશ માસિક ભાડું રૂ. 3150 છે. મકાન માલિક અને ભાડૂત ભાડા પર પરસ્પર સંમત થવાનું પસંદ કરે છે, જે પ્રમાણભૂત ભાડા કરતાં વધુ હોય છે. માલિકીના ઘર કરતાં ભાડે લીધેલા પરિવારોને વ્યક્તિગત શૌચાલય અને પાણી પુરવઠાની નબળી ઍક્સેસ હોય છે.
1 કરોડથી વધુ શહેરમાં રહેતા ભાડુઆતો પણ મૂળભૂત સેવાઓનો વધુ સારો આનંદ માણતા નથી. તદુપરાંત, ભાડાના મકાનમાં રહેતા શહેરી પરિવારનું પ્રમાણ વધતું જાય છે. કારણ કે એક વ્યક્તિ નીચેથી ટોચ પર MPCE (માસિક માથાદીઠ ખર્ચ) ક્વિન્ટાઈલ શ્રેણીઓમાં આગળ વધે છે. આ ઓછી આવક ધરાવતા જૂથોમાં કૌંસમાં સમાવિષ્ટ પરિવારો માટે રેન્ટલ હાઉસિંગ માર્કેટની મર્યાદિત ઍક્સેસ સૂચવે છે. જેમના માટે આવાસની ઍક્સેસ માલિકી કરતાં વધુ મહત્વપૂર્ણ છે.
- સમસ્યાઓ અને સંભાવના
માલિકી લક્ષી આવાસ નીતિ પર વધુ પડતી નિર્ભરતા અને ભાડૂતોને વસૂલવાપાત્ર ભાડાની ટોચ મર્યાદા સાથે ભાડા નિયંત્રણ અધિનિયમના વ્યાપને કારણે રેન્ટલ હાઉસિંગ માર્કેટમાં પુરવઠામાં અવરોધ ઊભો થયો છે, સાથે જ તેને અનૌપચારિક બનાવ્યો છે. ઓછી ભાડાની ઉપજ (સંપત્તિની કિંમતના હિસ્સા તરીકે વાર્ષિક ભાડું) એ એક ગંભીર સમસ્યા છે. કારણ કે IDFC 2018 નો અહેવાલ દર્શાવે છે કે ભારતીય શહેરોમાં રહેણાંક ભાડાની ઉપજ 2% થી 4% ની વચ્ચે રહે છે.
તદુપરાંત, ખાલી કરાવવા સહિત ભાડુઆતના વિવાદોમાં સમય માંગી લેતી નિવારણ પદ્ધતિનો સમાવેશ થાય છે. આ તમામ મકાનમાલિકોને ભાડા પર ઉપલબ્ધ આવાસ એકમો ઓફર કરવા માટે અસંતુષ્ટ કરે છે. તેઓ હાઉસિંગ એકમોને જાળવવા અને અપગ્રેડ કરવા અથવા વિસ્તારવા માટે ભાગ્યે જ કોઈ પ્રયાસ કરે છે. પુરવઠાની મર્યાદા બદલામાં બજારના ભાડામાં વધારો કરે છે અને શહેરી ગરીબો માટે ભાડાના આવાસને પોષાય તેમ નથી.
સકારાત્મક નોંધ પર મોડેલ ટેનન્સી એક્ટ (MTA) 2021 માં રજૂ કરવામાં આવ્યો હતો, જેમાં રેન્ટલ હાઉસિંગ માર્કેટમાં વિકૃતિઓને સંબોધિત કરવાની સંભાવના છે. કેટલીક જોગવાઈઓ ઉદાહરણ તરીકે સિક્યોરિટી ડિપોઝિટને મહત્તમ બે મહિનાના ભાડા સુધી મર્યાદિત કરવી, સમયસર જગ્યા ખાલી કરવામાં નિષ્ફળ રહેવા બદલ ભાડૂત પર ભારે દંડ, પૂરતા કારણ અને સૂચના વિના મધ્ય-લીઝ દરમિયાન મનસ્વી રીતે ભાડામાં વધારો કરવા માટે મકાનમાલિકો પર પ્રતિબંધ મકાનમાલિકો અને ભાડૂત બંનેના હિતો અને તકરારને સંતુલિત કરવા લાગે છે. રેન્ટલ હાઉસિંગ વિવાદને ઝડપથી ઉકેલવા માટે રેન્ટ કોર્ટ અને રેન્ટ ટ્રિબ્યુનલની સ્થાપના કરવાની જોગવાઈ ભાડા કરારના અસરકારક અમલીકરણને વધુ સારી રીતે સુનિશ્ચિત કરી શકે છે.
તેમ છતાં માત્ર ચાર રાજ્યો તમિલનાડુ, આંધ્ર પ્રદેશ, ઉત્તર પ્રદેશ અને આસામ MTA 2021 ની તર્જ પર તેમના ભાડૂત કાયદામાં સુધારો કર્યો છે. વધુમાં, ભાડા સત્તાધિકારી સાથે કરાર કરારની ફરજિયાત નોંધણી અને ભાડા પર કોઈપણ ઉપલી મર્યાદાની જોગવાઈ વધારો સંભવિતપણે અનુપાલન અને હાઉસિંગ ભાડાની કિંમતમાં વધારો કરી શકે છે. વધુમાં, ભાડા કરારના કાનૂની શબ્દને સમજવામાં બુદ્ધિગમ્ય મુશ્કેલીઓ અને લઘુમતીઓ સહિત સામાજિક રીતે પછાત વર્ગોના હિતોની રક્ષા કરવા માટે ભેદભાવ વિરોધી કલમની ગેરહાજરી, ખાસ કરીને શહેરી ગરીબોને ઔપચારિક કરાર આધારિત ભાડા કરારમાં દાખલ થવાથી નિરાશ કરી શકે છે.
- ધ વે ફોરવર્ડ
આ લેખના સારમાં લાખો લોકો નગરો અને શહેરોમાં સ્થળાંતર સાથે ભારતનું શહેરીકરણ થઈ રહ્યું છે, ભવિષ્યમાં આવાસની માંગ વધતી રહેશે. આ માંગણીઓને પહોંચી વળવા માટે ભાડાના મકાનની સંભવિતતાને અવગણવી જોઈએ નહીં. આને PMAY-U હેઠળના વર્ટિકલમાંના એક તરીકે તેને સમાવવાના સ્વરૂપમાં ભાડાના આવાસની તરફેણમાં મુખ્ય નીતિ પરિવર્તનની આવશ્યકતા છે. ભાડાકીય પ્રથાઓને વ્યવસાયિક રીતે સંચાલિત કરવા માટે ભાડા વ્યવસ્થાપન સમિતિને સામેલ કરવાની શક્યતાનું અન્વેષણ કરવું પણ મહત્વપૂર્ણ છે. સંવેદનશીલ વર્ગોના હિતોની રક્ષા કરતા યોગ્ય સુધારા સાથે MTA ના અમલીકરણને ફાસ્ટટ્રેક કરવાનું પણ એટલું જ મહત્વનું છે. આ હાઉસિંગ માર્કેટને સર્વસમાવેશક બનાવશે અને ‘હાઉઝિંગ ફોર ઓલ’નું સ્વપ્ન સાકાર કરવામાં મદદ કરશે.
લેખક : સૌમ્યદિપ ચટ્ટોપાધ્યાય (એસોસિયેટ પ્રોફેસર, અર્થશાસ્ત્ર અને રાજકારણ વિભાગ-વિશ્વભારતી યુનિવર્સિટી, શાંતિનિકેતન પશ્ચિમ બંગાળ)
