అయిదు లక్షల కోట్ల డాలర్ల ఆర్థిక వ్యవస్థగా భారత్‌ను తీర్చిదిద్దాలన్న లక్ష్యాన్ని సాధించాలంటే గృహ నిర్మాణ రంగంలో, అద్దె చట్టాల్లో లోటుపాట్లను సత్వరం సరిదిద్దాలి. మరో రెండేళ్లలో 75వ స్వాతంత్య్ర దినోత్సవం జరుపుకోనున్న భారతదేశంలో గృహ వసతి లేని కుటుంబాలు పెద్ద సంఖ్యలో ఉండటం విచారించాల్సిన విషయం. మరోవైపు కట్టడం పూర్తయినా అమ్మకానికి నోచుకోని ఇళ్లూ, అపార్ట్‌మెంట్లూ పెద్ద సంఖ్యలో బిల్డర్ల దగ్గర మిగిలిపోవడం విచిత్రం. ఇళ్ల కొరత భారత్‌కు కొత్త కాదు. ఈ సమస్యను ఎదుర్కొనేందుకు 1980ల నుంచే విధానపరమైన నిర్ణయాలు అనేకం తీసుకున్నా పెద్దగా ఫలితం లేకపోయింది. ప్రస్తుతం భారత్‌లో 1.87 కోట్ల గృహ యూనిట్లకు కొరత ఉందనీ, 2030కల్లా ఈ కొరత 2.3 కోట్ల యూనిట్లకు పెరుగుతుందని అంచనా. మరిన్ని ఇళ్లు కడితే సమస్య తీరిపోతుంది కదా అని చాలామంది అనుకుంటారు కానీ, అది అంత తేలిక కాదు. దానికి అడ్డుపడే అంశాలు చాలానే ఉన్నాయి. భారత గృహ నిర్మాణ మార్కెట్లో లొసుగులు అనేకం. ఇళ్లు, వాణిజ్య భవనాలు, అపార్ట్‌మెంట్ల అద్దె చట్టాల్లో సమూల మార్పులు రానంతవరకు ఈ మార్కెట్‌ విజృంభించడం కష్టం. అద్దెకు ఇస్తే ఖాళీ చేయించడం కష్టమనే భయంతో చాలామంది తమ ఇళ్లను అద్దెకు ఇవ్వకుండా అలానే ఉంచేస్తున్నారు. మరోవైపు పెరుగుతున్న యువ జనాభా అవసరాలను తీర్చడానికి మరిన్ని ఇళ్లను అనివార్యంగా నిర్మించాల్సి ఉంది. ఈలోగా స్థలాల విలువ విపరీతంగా పెరుగుతూ సొంత ఇంటి కల ఎండమావిగా మారే ప్రమాదం ఏర్పడింది. గృహ విపణిలో నెలకొన్న వైరుధ్యాలివి. వీటిని సరిచేయడానికి రాష్ట్ర ప్రభుత్వాలు పటిష్ఠ చర్యలు తీసుకోవాలి.
విస్తరిస్తున్న గృహ కొరత
పట్టణీకరణ విస్తరిస్తున్నా గృహ కొరత మాత్రం తీరడం లేదు. అద్దె నియంత్రణ, లీజులు, అద్దెకున్నవారిని ఖాళీచేయించడానికి సంబంధించిన చట్టాలన్నీ 1980కి ముందునాటివి. 1960లో తెచ్చిన ఆంధ్రప్రదేశ్‌ భవనాల (లీజు, అద్దె, ఖాళీ చేయించడం) చట్టమే ఇప్పటికీ తెలంగాణ, ఆంధ్రప్రదేశ్‌లకు వర్తిస్తోంది. ఆ చట్టానికి 2005లో సవరణలు చేశారు. పాత చట్టాలు ఇంటి యజమానికన్నా అద్దెకు ఉంటున్నవారి హక్కులకు ఎక్కువ ప్రాధాన్యమిస్తున్నాయి. దేశ విభజన తరవాత పెద్దయెత్తున శరణార్థులు వలస రావడాన్ని దృష్టిలో ఉంచుకుని పూర్వ చట్టాలను రూపొందించారు. బాడుగదారులను ఉన్నపళాన ఖాళీ చేయించే పరిస్థితి ఏర్పడకుండా జాగ్రత్తలు తీసుకున్నారు. ఇంటి అద్దెపై పరిమితి విధించారు. చట్టం పరిధిలోకి కొన్ని రకాల భవనాలను తీసుకొచ్చారు.
కాంట్రాక్టులపై యజమానుల దృష్టి...
అద్దెల పెంపు మీద, బాడుగదారులను ఖాళీచేయించడంపైన చట్టాలు విధించిన పరిమితులను అధిగమించాలంటే ఇటీవలి వరకు గృహ యజమానులు బాడుగదారులతో పరిమిత కాలానికి కాంట్రాక్టు రాయించుకోవడమొక్కటే మార్గంగా ఉండేది. దీనివల్ల సమస్యలు మరింత పెరగడమే తప్ప పరిష్కారం దొరికింది లేదు. అదీకాకుండా భారతదేశంలో కాంట్రాక్టులను తు.చ తప్పకుండా పాటించేవారికన్నా ఉల్లంఘించేవారే అత్యధికం. 100 రూపాయలకన్నా ఎక్కువ విలువకు, సంవత్సరంకన్నా ఎక్కువ వ్యవధికి లీజు ఒప్పందం రాసుకుంటే దాన్ని తప్పక రిజిస్టర్‌ చేయాల్సిందే. అలా చేయని ఒప్పందం ఏ న్యాయస్థానంలోనూ నిలబడదు. భారతదేశంలో అత్యధిక లీజు, బాడుగ ఒప్పందాలు చట్టప్రకారం రిజిస్టరు కావడం లేదు. ఈ లొసుగును ఉపయోగించుకుని చాలామంది వ్యాజ్యాలకు దిగుతున్నారు. వాటి విచారణకు సుదీర్ఘ కాలం పడుతుంది కాబట్టి, అవి తేలేవరకు అద్దెదారుని కదల్చే అవకాశం ఉండదు. సుదీర్ఘ వ్యాజ్యాన్ని అడ్డుపెట్టుకుని అవాంఛనీయ శక్తులు యజమాని స్థలాన్ని కాజేయడానికి ప్రయత్నిస్తాయి. కొన్ని సందర్భాల్లో యజమానుల నుంచి డబ్బు పిండుకుని కానీ భవనాలను ఖాళీచేయరు.
నమూనా చట్టం...
మారుతున్న సాంఘిక, ఆర్థిక పరిస్థితులను విధానకర్తలు, న్యాయస్థానాలు నెమ్మదిగా గ్రహిస్తున్నాయి. 10-15 ఏళ్ల క్రితంలా కాకుండా ఇప్పుడు కోర్టులు అద్దెకున్నవారికి ఎడాపెడా అభయ హస్తమివ్వడం లేదు. గృహ నిర్మాణ రంగ స్థితిగతులను మెరుగుపరచడానికి 2019లో కేంద్ర ప్రభుత్వం నమూనా బాడుగ చట్టాన్ని విడుదల చేసి, ప్రజల నుంచి సలహాలు, సూచనలు కోరింది. కాలం చెల్లిన పాత చట్టాల స్థానంలో ఈ నమూనా చట్టాన్ని తీసుకురాదలిచారు. కేంద్రం రూపొందించిన నమూనా చట్టాన్ని ప్రాతిపదికగా తీసుకుని రాష్ట్ర ప్రభుత్వాలు త్వరగా సొంత చట్టాలు వెలువరిస్తే గృహ నిర్మాణ రంగం ఊపందుకొంటుంది. నమూనా చట్టం ప్రకారం అన్ని బాడుగ ఒప్పందాలు లిఖిత రూపంలో ఉండాలి, ఒప్పందం కుదిరిన రెండు నెలల్లోగా దాన్ని అద్దె నియంత్రణాధికారి కార్యాలయంలో తప్పనిసరిగా రిజిస్టర్‌ చేయాలి. యజమాని, బాడుగదారులలో ఏ ఒక్కరైనా రిజిస్టర్‌ చేయడానికి ముందుకు రాకపోతే, రెండో పక్షం ఒప్పంద ప్రతిని దాఖలు చేయవచ్చు. ఇది పూర్తిగా కొత్త నిబంధన. ఒప్పందం రిజిస్టరైన తరవాత ఒక విశిష్ట సంఖ్య మంజూరవుతుంది. యజమాని, బాడుగదారులలో ఏ ఒక్కరైనా అద్దె నియంత్రణ సంస్థకు ఒక ప్రతిని సమర్పించవచ్చు. అది సాక్ష్యాధారంగా నమోదవుతుంది.