हैदराबाद : नव निर्वाचित एनडीए सरकार ने अपनी पहली बैठक में भारत के ग्रामीण और शहरी दोनों क्षेत्रों को कवर करते हुए तीन करोड़ अतिरिक्त घर बनाने का फैसला किया. इस साल के अंतरिम बजट में वित्त मंत्री ने अगले पांच वर्षों में ग्रामीण क्षेत्रों के लिए अतिरिक्त दो करोड़ घरों के निर्माण का उल्लेख किया. इसलिए शहरी क्षेत्रों में एक कोरड़ अतिरिक्त घर मिलने की उम्मीद है, जो कि भारतीय अंतर्राष्ट्रीय आर्थिक संबंध अनुसंधान परिषद (ICRIER) रिपोर्ट 2020 के अनुमान के अनुसार 2018 में 2.9 करोड़ शहरी आवास की कमी से बहुत कम है.
10 जून 2024 तक, शहरी आवास के लिए प्रमुख केंद्रीय योजना PMAY - शहरी के तहत, लगभग 11.86 मिलियन घरों को मंजूरी दी गई है, इनमें से 11.43 मिलियन घरों का निर्माण शुरू हो चुका है और 8.37 मिलियन घर पूरे हो चुके हैं. इसलिए, शहरों में आवास की कमी की घटना एक गंभीर नीतिगत चिंता बनी हुई है. ICRIER रिपोर्ट (2020) ने संकेत दिया कि आवास की कमी का सामना करने वाले 99 प्रतिशत शहरी निवासी निम्न आय वर्ग के हैं. ऋण तक सीमित पहुंच और सामर्थ्य की कमी के कारण आवास बाजार तक उनकी पहुंच बाधित है, क्योंकि वे मुख्य रूप से अनौपचारिक क्षेत्र में कार्यरत हैं या स्वरोजगार में लगे हुए हैं.
आधिकारिक आवास नीतियों का लेखा-जोखा
हालांकि, वर्तमान PMAY-U सहित भारत में आधिकारिक आवास नीतियां 'सभी के लिए आवास' को सभी निवासियों के लिए घरों के स्वामित्व के साथ मिला देती हैं. अपने आरंभिक चरण के दौरान, 2022 तक सभी के लिए आवास मिशन के हिस्से के रूप में PMAY-U ने 20 मिलियन घरों में से 20 प्रतिशत को विशेष रूप से किराए के लिए निर्धारित करने पर विचार किया.
इसके बाद व्यय वित्त समिति ने PMAY-U में किराये के घटक के लिए 6,000 करोड़ रुपये के परिव्यय को मंजूरी दे दी. हालांकि, PMAY-U को अंततः 2015 के अंत में इसके चार वर्टिकल के साथ केवल स्वामित्व वाले आवास के प्रावधानों के साथ पेश किया गया था. मलिन बस्तियों का इन-सीटू पुनर्विकास, घर खरीदने के लिए सरकार से ब्याज दर सब्सिडी प्राप्त करने के प्रावधान के साथ ऋण-लिंक्ड सब्सिडी योजना, डेवलपर्स के लिए सब्सिडी के प्रावधान के साथ साझेदारी में किफायती आवास, और लाभार्थी के नेतृत्व वाले घर के निर्माण या संवर्द्धन के लिए वित्तीय सहायता.
व्यवहार में, भूमि स्वामित्व के प्रावधान में विधायी और प्रशासनिक कठिनाइयां, आवास लागत के अनुरूप ब्याज दर सब्सिडी की अपर्याप्तता, आवास इकाइयों का असुविधाजनक स्थान और निजी क्षेत्र की उदासीन प्रतिक्रिया ने शहरी आवास की कमी को दूर करने में योजना की प्रभावशीलता को प्रभावित किया है.
किराए के आवास की खोज
PMAY-U योजना में किराए के आवास की पूर्ण अनुपस्थिति भारतीय शहरों में शहरी परिवारों की आवास वरीयताओं के विपरीत है. किराए के आवास में अधिक श्रम गतिशीलता होती है, विशेष रूप से अस्थिर आय वाले कम आय वाले परिवारों के लिए. जनगणना 2011 के आंकड़ों के अनुसार, 27.5 प्रतिशत शहरी परिवार किराये के घरों में रहते हैं और 2001 से 2011 के बीच, किराये के घरों में रहने वाले शहरी परिवारों की संख्या में 6.4 मिलियन की वृद्धि हुई.
दिलचस्प बात यह है कि इसी अवधि में शहरी क्षेत्रों में खाली घरों की संख्या में 4.6 मिलियन की वृद्धि दर्ज की गई, जो किराये के आवास और खाली आवासीय इकाइयों की अधूरी मांग के सह-अस्तित्व को दर्शाता है. एनएसएसओ (NSSO) 2018 की रिपोर्ट बताती है कि भारत में सभी शहरी परिवारों में से एक तिहाई किराए के घरों में रहते हैं, जबकि दस लाख से अधिक आबादी वाले शहरों में यह आंकड़ा अधिक है. लगभग 70 प्रतिशत किराएदारों का मकान मालिक के साथ कोई अनुबंधात्मक समझौता नहीं है और उनका औसत मासिक किराया 3150 रुपये है.
मकान मालिक और किराएदार किराए पर आपसी सहमति बनाना पसंद करते हैं जो आम तौर पर मानक किराए से ज्यादा होता है. किराए पर रहने वाले घरों में व्यक्तिगत शौचालय और पानी की आपूर्ति तक पहुंच स्वामित्व वाले घरों की तुलना में कम होती है. यहां तक कि दस लाख से ज्यादा की आबादी वाले शहर में रहने वाले किराएदारों को भी बुनियादी सेवाओं तक बेहतर पहुंच नहीं मिलती. इसके अलावा, किराए के घरों में रहने वाले शहरी परिवारों का अनुपात MPCE (मासिक प्रति व्यक्ति व्यय) पंचम श्रेणियों में नीचे से ऊपर की ओर बढ़ने पर बढ़ता है. यह निम्न-आय वर्ग में आने वाले परिवारों के लिए किराए के आवास बाजार तक सीमित पहुंच को दर्शाता है, जिनके लिए आवास तक पहुंच स्वामित्व से ज्यादा महत्वपूर्ण है.
समस्याओं और संभावनाओं की पहचान करना
स्वामित्व-उन्मुख आवास नीतियों पर अत्यधिक निर्भरता और किराएदारों से लिए जाने वाले किराए की अधिकतम सीमा के साथ किराया नियंत्रण अधिनियम के प्रचलन ने किराए के आवास बाजार में आपूर्ति की कमी पैदा की है. इसे अनौपचारिक बना दिया है. कम किराया प्रतिफल (संपत्ति मूल्य के हिस्से के रूप में वार्षिक किराया) एक गंभीर समस्या है, क्योंकि IDFC 2018 की रिपोर्ट से पता चलता है कि भारतीय शहरों में आवासीय किराया प्रतिफल 2 से 4 प्रतिशत के बीच है. इसके अलावा, बेदखली सहित किरायेदारी विवादों में समय लेने वाली निवारण प्रणाली शामिल है. ये सभी चीजें मकान मालिकों को किराए पर आवास इकाइयां उपलब्ध कराने के लिए हतोत्साहित करती हैं. वे आवास इकाइयों को बनाए रखने और अपग्रेड करने या विस्तार करने का शायद ही कोई प्रयास करते हैं. आपूर्ति की कमी, बदले में, बाजार किराए को बढ़ाती है और शहरी गरीबों के लिए किराए के आवास को वहनीय नहीं बनाती है.
सकारात्मक रूप से, मॉडल टेनेंसी एक्ट (MTA) को 2021 में पेश किया गया था, जिसमें किराए के आवास बाजारों में विकृतियों को दूर करने की क्षमता थी. कई प्रावधान, उदाहरण के लिए, सुरक्षा जमा की अधिकतम सीमा दो महीने के किराए तक सीमित करना, समय पर परिसर खाली न करने पर किराएदार पर भारी जुर्माना, पर्याप्त कारण और नोटिस के बिना किराए के बीच में मनमाने ढंग से किराया बढ़ाने पर मकान मालिकों पर प्रतिबंध, मकान मालिकों और किराएदारों दोनों के हितों और संघर्षों को संतुलित करते प्रतीत होते हैं.
किराए के आवास विवादों को जल्दी से हल करने के लिए किराया न्यायालय और किराया न्यायाधिकरण स्थापित करने का प्रावधान किराए के अनुबंधों के प्रभावी प्रवर्तन को बेहतर ढंग से सुनिश्चित कर सकता है. फिर भी, केवल चार राज्यों, तमिलनाडु, आंध्र प्रदेश, उत्तर प्रदेश और असम ने एमटीए 2021 की तर्ज पर अपने किरायेदारी कानूनों को संशोधित किया है. इसके अलावा, किराया प्राधिकरण के साथ संविदात्मक समझौतों का अनिवार्य पंजीकरण और किराए में बढ़ोतरी पर किसी भी ऊपरी सीमा का प्रावधान संभावित रूप से अनुपालन और आवास किराए की लागत बढ़ा सकता है. इसके अलावा, किराए के अनुबंधों के कानूनी शब्दजाल को समझने में संभावित कठिनाइयां और अल्पसंख्यकों सहित सामाजिक रूप से पिछड़े वर्गों के हितों की रक्षा के लिए भेदभाव-विरोधी खंडों की अनुपस्थिति किराएदारों, विशेष रूप से शहरी गरीबों को औपचारिक संविदात्मक किराये के समझौतों में प्रवेश करने से हतोत्साहित कर सकती है.
आगे की राह
सारतः, चूंकि भारत में शहरीकरण हो रहा है और लाखों लोग कस्बों और शहरों की ओर जा रहे हैं, इसलिए भविष्य में आवास की मांग बढ़ती रहेगी. इन मांगों को पूरा करने के लिए किराये के आवास की क्षमता को नजरअंदाज नहीं किया जाना चाहिए. इसके लिए किराए के आवास के पक्ष में एक बड़ा नीतिगत बदलाव आवश्यक है, जिसे PMAY-U के अंतर्गत एक कार्यक्षेत्र के रूप में शामिल किया जाना चाहिए. किराए की प्रथाओं को पेशेवर रूप से प्रबंधित करने के लिए किराया प्रबंधन समितियों को शामिल करने की संभावनाओं का पता लगाना भी महत्वपूर्ण है. कमजोर वर्गों के हितों की रक्षा करते हुए उपयुक्त संशोधनों के साथ MTA के कार्यान्वयन को तेज करना भी उतना ही महत्वपूर्ण है. इससे आवास बाजार समावेशी बनेगा और 'सभी के लिए आवास' के सपने को साकार करने में सहायता मिलेगी.
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