Property tax: కొత్త పన్ను విధానంపై రాష్ట్రవ్యాప్తంగా కలకలం!

నగరాలు, పట్టణాల్లో దశాబ్దాలుగా అనుసరిస్తున్న అద్దె ఆధారిత ఆస్తి పన్ను విధానానికి స్వస్తి చెప్పి, నిర్మాణం, స్థలం రిజిస్ట్రేషన్‌ విలువ ఆధారిత పన్ను విధానాన్ని అమల్లోకి తెచ్చేందుకు ప్రభుత్వం చేస్తున్న సన్నాహాలపై రాష్ట్రవ్యాప్తంగా కలకలం రేగుతోంది. దీనిపై పన్ను చెల్లింపుదారులు, ప్రజాసంఘాలు, ప్రతిపక్షాల నుంచి నిరసన వ్యక్తమవుతోంది.

కొత్త పన్ను విధానానికి వ్యతిరేకంగా పలు నగరాలు, పట్టణాల్లో ఆందోళనలు జరుగుతున్నాయి. కొత్త విధానంలో పన్ను... ఇప్పుడు తాము కడుతున్న దానికంటే చాలా ఎక్కువని, పైగా పన్నుపెంపుదలను సంవత్సరానికి 15 శాతానికే పరిమితం చేసినా.. అది ఏటా పెరుగుతూనే ఉంటుందని పన్ను చెల్లింపుదారులు ఆందోళన వ్యక్తం చేస్తున్నారు. ప్రభుత్వం ఈ ఆందోళనల్ని తోసిపుచ్చుతోంది. ఇప్పుడున్న పన్నుపై గరిష్ఠంగా 15 శాతమే పెంచుతున్నామని, కొత్త విధానంలో స్థానిక సంస్థలకు అదనంగా వచ్చేది రూ.186 కోట్లు మాత్రమేనని పురపాలక శాఖ మంత్రి బొత్స సత్యనారాయణ చెబుతున్నారు. ఈ నేపథ్యంలో ప్రస్తుత పన్ను విధానానికి.. పాత పద్ధతికి తేడాలు.. తలెత్తే పర్యవసానాలపై విశ్లేషణాత్మక కథనం.

ఇప్పుడున్న పన్ను విధానం ఇలా..

నివాస లేదా వాణిజ్య నిర్మాణంలో ఒక చదరపు మీటరు నిర్మిత ప్రాంతానికి ఏడాదికి ఎంత అద్దె వస్తుందో లెక్కవేసి, దానిలో నిర్దేశిత శాతాన్ని పన్నుగా నిర్ణయిస్తున్నారు. ఆ పన్నులో 8 శాతాన్ని లైబ్రరీ సెస్‌గా జతచేసి, వార్షిక ఆస్తిపన్ను ఖరారు చేస్తున్నారు. దీనికి తోడు వాణిజ్య భవనాల్ని వాటి వినియోగం ఆధారంగా కొన్ని కేటగిరీలుగా కూడా వర్గీకరించి పన్నులు వేస్తున్నారు.
* భవనం వయసు పెరిగేకొద్దీ వార్షిక అద్దె అంచనాలో.. తరుగు కింద రాయితీ ఇస్తున్నారు. 25 ఏళ్లలోపు నిర్మాణానికి మొదటి ఏడాది నుంచే 10%, 25-40 ఏళ్లలోపు నిర్మాణానికి 20%, 40 ఏళ్లు దాటితే 30% వార్షిక అద్దె మొత్తంలో రాయితీ ఇస్తారు. అది నివాస భవనమై, సొంతదారే నివసిస్తుంటే మాత్రం దాని వయసుతో సంబంధం లేకుండా అద్దెమొత్తంలో ఎకాయెకి40% రాయితీ ఇస్తారు.

కొత్త విధానంలో అంచనా వేసేదిలా..

రిజిస్ట్రేషన్‌ విలువలో నివాస భవనాలకు 0.10 నుంచి 0.50% వరకు, వాణిజ్య నిర్మాణాలకు 0.20 నుంచి 2% వరకు పన్ను విధించవచ్చంటూ జీవో198లో ప్రభుత్వం నిర్దేశించింది. స్థానికసంస్థల్లో ఇప్పటివరకూ జారీచేసిన ముసాయిదా నోటిఫికేషన్ల ప్రకారం... నివాస భవనాలకు 0.15%, వాణిజ్య భవనాలకు 0.30% పన్నుగా నిర్ణయించారు.
* ఒక నిర్మాణానికి చదరపు అడుగుల్లోనూ, స్థలానికి చదరపు గజాల్లోనూ.. రెండింటి రిజిస్ట్రేషన్‌ విలువనూ పరిగణనలోకి తీసుకుని పన్ను ఖరారు చేస్తారు. అయితే వాణిజ్య భవనాలు మాత్రం అన్నీ ఒకే కేటగిరీలో ఉంటాయి.
* ఏ భవనానికైనా దాన్ని నిర్మించిన పదేళ్లలోపు తరుగు రాయితీ వర్తించదు. పదేళ్లు దాటాక ఏడాదికి 1% చొప్పున గరిష్ఠంగా 70% వరకు పన్నులో మినహాయింపు ఇస్తారు.
అయితే, ఈ ఏడాది ఇంత పన్నూ వేయరు. కొత్త పన్ను విధానంలో 15% చొప్పునే పెంచుతారు కాబట్టి మొదటి సంవత్సరం రూ.1,150 (ఏటా 15% పెరుగుతుంది)

ఒకవేళ ఆ వ్యక్తిది కొత్త ఇల్లయినా.. లేదా పాత ఇంటికి ఇంతవరకూ ఎసెస్‌మెంట్‌ జరగకపోయినా ఏటా రూ.6,235.05 చొప్పున చెల్లించాలి.

ఇంతకాలం అద్దె ఆధారంగా ఉన్న ఆస్తిపన్ను విధానం స్థానే కొత్తగా రిజిస్ట్రేషన్‌ విలువలను బట్టి పన్ను విధించేలా ప్రభుత్వం తాజాగా జీవో విడుదల చేసింది. ఈ నేపథ్యంలో వివిధ నగరాలు, పట్టణాలు కూడా ఎక్కడికక్కడ ఇప్పటికే నోటిఫికేషన్లు జారీ చేశాయి. ఈ కొత్త విధానంతో ఎవరిపై ఎలాంటి ప్రభావం పడుతుందో చూద్దాం...

పాత - కొత్తల మధ్య ఇదీ తేడానే..
పాత విధానంలో ఆస్తి పన్ను ఐదేళ్లకోసారి సవరించాలని చట్టం చెబుతోంది. కానీ వివిధ కారణాల వల్ల దాన్ని ఎవరూ పాటించేవారు కాదు. ఉమ్మడి ఆంధ్రప్రదేశ్‌లో 2002లో నివాస భవనాలకు, 2011లో వాణిజ్య భవనాలకు ఆస్తిపన్ను సవరించారు. ఇప్పటికీ అవే పన్నులు కొనసాగుతున్నాయి. కొత్త విధానంలో పన్ను పెంపుపై గరిష్ఠ పరిమితి లేదు. రిజిస్ట్రేషన్‌ విలువలో నిర్దేశించిన శాతానికి చేరుకునే వరకూ పన్ను పెరుగుతూనే ఉంటుంది.
కనీసం 10% పెంపు ఖాయం
* తాజా జీవో ప్రకారం చూస్తే... కొత్త పన్ను విధానం ప్రవేశపెట్టిన తొలి సంవత్సరం ఇప్పుడున్న పన్ను మీద కనీసం 10%, గరిష్ఠంగా 15% పన్ను పెరుగుతుంది.
* రిజిస్ట్రేషన్‌ విలువ ఆధారంగా నిర్ణయించిన పన్ను మొత్తం, ప్రస్తుతం కడుతున్న పన్నుతో పోల్చినప్పుడు 15% కంటే ఎక్కువ ఉంటే.. పెంపుదలను గరిష్ఠంగా 15%కు పరిమితం చేస్తారు. ఉదాహరణకు ఒక వ్యక్తి ప్రస్తుతం రూ.1000 ఆస్తిపన్ను కడుతున్నారనుకుందాం. రిజిస్ట్రేషన్‌ విలువ ప్రకారం అతను కట్టాల్సిన వార్షిక పన్ను రూ.2000గా తేలినా కూడా, తొలి సంవత్సరం రూ.1,150నే పన్నుగా ఖరారు చేస్తారు. అక్కడి నుంచి ఏటా 15% పెంచుతారు.
* ప్రస్తుత పన్నుకి, పెరిగిన పన్నుకి వ్యత్యాసం 10-15% మధ్య ఉంటే అంత శాతమే పెంచుతారు.
* ప్రస్తుత పన్నుకి, పెరిగిన పన్నుకి వ్యత్యాసం 10% లోపు ఉన్నా 10% పెంచేస్తారు.
* కొత్త పన్ను... ప్రస్తుత పన్నుతో సమానంగా ఉన్నా, అంతకంటే తక్కువ ఉన్నా... ప్రస్తుత పన్ను కంటే 10% అదనంగా పన్ను విధిస్తారు.

రెండో సంవత్సరం నుంచి...

* మొదటి సంవత్సరం చెల్లించిన పన్నుకంటే- పెంచాల్సిన పన్ను 15% కన్నా ఎక్కువగా ఉంటే, 15%కే పరిమితం చేస్తారు.
* పెంచాల్సిన పన్ను 15% లోపు ఉంటే... ఎంత ఉంటే అంత పెంచుతారు.
* తొలి సంవత్సరం చెల్లించిన పన్ను... ఈ ఏడాది తాజా రిజిస్ట్రేషన్‌ విలువ ప్రకారం లెక్కించిన పన్ను కంటే ఎక్కువ ఉన్నా, సమానంగా ఉన్నా తగ్గించరు. అప్పుడు 2% పెంచుతారు.
* ఇలా ఏటా కొంత చొప్పున పెంచుకుంటూ వెళ్తే.. ఏదో ఒక నాటికి ఆ సంవత్సరం రిజిస్ట్రేషన్‌ విలువ ప్రకారం గణించిన పన్నుకి, చెల్లిస్తున్న పన్ను సమానమైతే, అక్కడి నుంచి తర్వాత ఎలాంటి పరిమితులూ లేకుండా... రిజిస్ట్రేషన్‌ విలువలు పెరిగిన ప్రతిసారీ, అదే దామాషాలో ఆస్తిపన్ను పెంచుకుంటూ వెళ్లాలని జీవోలో పేర్కొన్నారు.

కొత్త భవనాలకు రిజిస్ట్రేషన్‌ విలువ ప్రకారమే..

* కొత్త పన్నువిధానం అమలులోకి వచ్చేసరికి కొత్తగా కట్టిన నిర్మాణాలకు రిజిస్ట్రేషన్‌ విలువ ఆధారంగానే పన్ను వేస్తారు. వారికి పాత పన్ను విధానం లేదు కాబట్టి... ఏటా 15% పెంపుదల వర్తించదు. రిజిస్ట్రేషన్‌ విలువ ప్రకారం నిర్ణయించిన పూర్తి పన్ను ఏటా కట్టాల్సిందే.

* ఇప్పటికే ఒక ఇల్లు ఉన్న వ్యక్తి... దానిపై అదనంగా ఒక అంతస్తు వేసుకున్నా, గది కట్టుకున్నా కూడా కొత్తగా ఆస్తిపన్ను మదింపు చేస్తారు. అప్పటినుంచి ఆ మొత్తం భవనానికి రిజిస్ట్రేషన్‌ విలువ ఆధారంగా నిర్ణయించిన పూర్తి పన్నునే వసూలుచేస్తారు. పాత పన్నుపై 15% పెంపు నిబంధన వర్తించదు.

* అప్పటివరకు నివాస భవనంగా ఉన్నదాన్ని వాణిజ్య భవనంగా మార్చుకున్నా... ఆస్తిపన్ను కొత్తగా మదింపు చేస్తారు. అప్పటి నుంచి వారు కూడా రిజిస్ట్రేషన్‌ విలువ ఆధారంగానే ఏటా పూర్తి పన్ను చెల్లించాలి.

* కొత్త విధానం అమల్లోకి వచ్చేనాటికే... పన్ను మదింపు ప్రక్రియ మొదలై, ఇంకా ఖరారవని నిర్మాణాలకూ.. రిజిస్ట్రేషన్‌ విలువ ఆధారంగా నిర్ణయించిన మొత్తం పన్నునే ఏటా వసూలు చేస్తారు.

15% మించి పెంచడం లేదు
- బొత్స సత్యనారాయణ, మంత్రి

కొత్త పన్ను విధానంపై ప్రజలు ఆందోళన చెందాల్సిన అవసరం లేదు. ప్రస్తుతం వారు చెల్లిస్తున్న పన్ను 15%కు మించి పెరగదు. రాష్ట్రవ్యాప్తంగా ఉన్న 33.67 లక్షల అసెస్‌మెంట్‌ల నుంచి కొత్త పన్ను విధానంలో స్థానిక సంస్థలకు అదనంగా వచ్చే ఆదాయం రూ.186 కోట్లే. ప్రస్తుతం ఏటా రూ.1,242 కోట్ల ఆస్తిపన్ను వస్తుండగా, కొత్త విధానంలో అది రూ.1,428 కోట్లకు పెరుగుతుందని అంచనా. లోపభూయిష్టంగా ఉన్న ప్రస్తుత పన్నుల విధానాన్ని సవరించే క్రమంలో ఇతర రాష్ట్రాల్లోని విధానాల్ని అధికారులు అధ్యయనం చేశారు. ఆ తర్వాతే రిజిస్ట్రేషన్‌ విలువ ఆధారిత పన్ను విధానాన్ని అమల్లోకి తెచ్చాం. అద్దె ఆధారిత పన్ను విధానం దళారులకు, అవినీతిపరులకు అవకాశం ఇచ్చేలా ఉంది. కొత్త విధానంలో అది ఉండదు. పైరవీలకు తావుండదు. మొత్తం వ్యవస్థను కంప్యూటరీకరించి వార్డు సచివాలయాలకు అప్పగిస్తాం. 375 చదరపు అడుగుల కంటే తక్కువ వైశాల్యం ఉన్న పేదల ఇళ్లకు ఏడాదికి రూ.50 మాత్రమే పన్ను వసూలుచేయాలని ప్రభుత్వం నిర్ణయించింది.

ఇది ముమ్మాటికీ మోసం

‘ప్రభుత్వం ఆస్తి పన్నును మోసపూరితంగా, అడ్డగోలుగా పెంచేస్తోంది. ప్రజలపై రూ.10వేల కోట్ల భారం పడుతుంది. ప్రభుత్వం ఆదాయం కోసం భూమి, భవనాల రిజిస్ట్రేషన్‌ విలువలను పెంచుతుంది. అలా పెంచిన ప్రతిసారీ పన్నూ పెరుగుతుంది. ప్రభుత్వం తాను అనుకున్న దానిని దొడ్డిదారిన, ప్రజల కళ్లుగప్పి చేస్తోంది. గతంలో అధికారుల ఆధ్వర్యంలో పాలకమండళ్లు ఉన్నప్పుడు చేసిన తీర్మానాల్ని బట్టి ఇప్పుడు పన్ను పెంపునకు నోటిఫికేషన్లు ఇస్తున్నారు. చట్టం సవరించేటప్పుడు ప్రజాభిప్రాయాన్ని కోరకుండా, ఇప్పుడు నోటిఫికేషన్‌ ఇచ్చి మీకెంత పన్ను కావాలో చెప్పండని ప్రజల్ని అడుగుతున్నారు. అసలు ఆ చట్ట సవరణే తప్పయినప్పుడు అలా అడగటం అర్థరహితం. మేం ఆందోళన చేపడతాం. ఉద్యమాన్ని తీవ్రతరం చేస్తాం.’

- సీహెచ్‌.బాబూరావు, ఆంధ్రప్రదేశ్‌ పట్టణ పౌరసమాఖ్య కన్వీనర్‌

ప్రస్తుత విధానాన్నే కొనసాగించాలి

రిజిస్ట్రేషన్‌ విలువ ఆధారంగా ఆస్తి పన్ను పెంచే విధానం ప్రమాదకరం. పన్ను పెంచొద్దనం. కానీ అది హేతుబద్ధంగా ఉండాలి. ప్రస్తుత అద్దె ఆధారిత పన్ను విధానాన్నే కొనసాగించాలి. ప్రస్తుత పరిస్థితులకు అనుగుణంగా దాన్ని కొంతమేర పెంచుతూ పాలకమండళ్లు నిర్ణయం తీసుకోవాలి. కొత్త విధానం వల్ల పడే భారం, జరిగే నష్టంపై ప్రజల్లో అవగాహన కల్పిస్తాం.

- బీబీ గణేష్‌, విశాఖపట్నం అపార్ట్‌మెంట్‌ రెసిడెన్షియల్‌ వెల్ఫేర్‌ అసోసియేషన్‌ ప్రధాన కార్యదర్శి

ఇదీ చదవండి: